공동저당권 설정 후 기존 건물을 새로 지었다면, 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라질 때 신축 건물에 법정지상권이 생기나요?
공동저당권 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 신축한 경우, 경매로 토지와 새 건물의 소유자가 달라져도 법정지상권은 원칙적으로 성립하지 않아요. 신축 건물의 소유 관계와 저당권 설정 여부가 함께 판단 기준이 돼요.
토지와 기존 건물에 공동저당권을 설정한 뒤 기존 건물을 철거하고 새로 지었다면, 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라져도 새 건물에 법정지상권이 생기는 것은 원칙적으로 아니에요.
다만 신축 건물이 토지 소유자와 같은 사람의 소유이고, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 있으면 달리 볼 수 있어요.
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판단 기준은 설정 당시와 신축 뒤를 나눠 봐요
법정지상권은 저당권이 설정된 토지와 건물이 경매로 서로 다른 소유자에게 넘어가는 경우에 문제 될 수 있어요. 자료는 일반 요건으로 저당권 설정 당시 건물이 존재하고 토지와 건물이 같은 사람의 소유였는지, 저당권이 설정됐는지, 경매로 소유자가 달라졌는지를 제시해요.
하지만 공동저당권 설정 뒤 기존 건물을 없애고 새 건물을 세운 경우에는 신축 건물이 설정 당시 담보로 잡힌 건물과 다르다는 점을 함께 살펴야 해요. 이 상황에서는 경매로 소유자가 나뉘었다는 사정만으로 신축 건물의 법정지상권이 인정되지 않아요.
특별한 사정에서 살펴볼 내용
자료가 제시하는 예외적 사정은 신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 동일한지, 그리고 토지 저당권자에게 신축 건물에 관해서도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 줬는지예요. 이와 같은 사정이 없다면 신축 건물을 위한 법정지상권은 성립하지 않는다고 설명해요.
따라서 검토할 때는 경매 후 소유자가 달라졌는지만 보지 말고, 공동저당권 설정 당시의 건물과 신축 건물의 관계, 신축 건물의 소유자, 신축 건물에 추가로 설정한 담보가 있었는지를 구분해 확인해야 해요. 자료는 특별한 사정의 예를 제시하지만, 개별 사건의 결론까지 정해 주지는 않아요.
자주 묻는 질문
법정지상권을 판단할 때 저당권 설정 시점에는 무엇을 확인하나요?
토지에 저당권이 설정될 당시 지상에 건물이 있었는지, 토지와 건물이 같은 사람 소유였는지 살펴봐요. 저당권 설정 후 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라지는지도 일반적인 성립 요건에 포함돼요.
기존 건물을 철거하고 새로 지었다면, 기존 건물의 저당권만으로 새 건물을 위한 권리가 인정되나요?
그렇게 자동으로 인정되지는 않아요. 토지와 기존 건물에 공동저당권을 설정한 뒤 신축한 경우, 특별한 사정이 없다면 경매로 소유자가 달라져도 신축 건물의 법정지상권은 성립하지 않는다고 자료는 설명해요.