공동저당 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 새로 지었다면, 경매로 토지와 새 건물의 소유자가 달라질 때 새 건물을 위한 법정지상권이 성립할까요?

공동저당권을 설정한 뒤 기존 건물을 없애고 새 건물을 지었다면, 경매로 토지와 새 건물의 소유자가 달라져도 새 건물을 위한 법정지상권은 원칙적으로 성립하지 않아요.

다만 새 건물의 소유자가 토지 소유자와 같고, 토지 저당권자에게 새 건물에도 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 있으면 달리 판단할 수 있어요.

판단할 때는 기존 건물과 신축 건물을 구별해요

일반적으로 저당물 경매로 토지와 그 지상 건물의 소유자가 달라지면, 토지 소유자가 건물 소유자에게 지상권을 설정한 것으로 보는 경우가 있어요.

하지만 여기서 다루는 상황은 토지와 기존 건물에 공동저당권을 설정한 뒤 그 건물이 철거되고 새 건물이 들어선 경우예요.

경매 당시 토지 위에 건물이 있다는 사실만으로 새 건물에도 같은 법적 취급이 자동으로 이어지지는 않아요.

따라서 소유자가 달라졌다는 결과만 볼 것이 아니라, 공동저당권 설정 뒤 기존 건물이 철거되고 새 건물이 지어졌다는 경위를 함께 살펴야 해요. 원문은 이 조건에서 특별한 사정이 없으면 신축 건물을 위한 법정지상권이 성립하지 않는다고 설명해요.

원문이 든 특별한 사정

원문이 제시한 예는 새 건물의 소유자가 토지 소유자와 같고, 토지의 저당권자에게 새 건물에도 토지 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주는 경우예요.

이런 사정 등이 있으면 원칙과 달리 볼 수 있어요. 다만 자료는 이를 모든 경우에 적용되는 자동적인 예외로 설명하지 않으므로, 해당 조건이 있는지 구체적인 사실관계를 구분해야 해요.

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자주 묻는 질문

경매로 토지와 새 건물의 소유자가 달라지면 법정지상권이 생기나요?

이 경우에는 소유자가 달라졌다는 사실만으로 새 건물을 위한 법정지상권이 생기지 않아요. 공동저당권 설정 뒤 기존 건물이 철거되고 신축됐다는 점이 판단의 전제가 돼요.

어떤 사정이 있으면 원칙과 달리 볼 수 있나요?

새 건물 소유자와 토지 소유자가 같고, 토지 저당권자에게 새 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 있는 경우예요. 구체적인 사안에서는 이 조건에 해당하는지 따져봐야 해요.

참고 자료

• 담보물권 < 공인중개사 1